A tokenização de ativos imobiliários em blockchain depende da segurança jurídica oferecida pelos cartórios para prosperar no Brasil, disse um recente evento com atores do setor notarial. Especialistas reunidos no XXV Congresso Brasileiro de Direito Notarial e de Registro (Congresso da ANOREG/BR), realizado na última sexta-feira (28), defenderam essa tese.
O painel “A tokenização no mercado imobiliário e financeiro brasileiro” encerrou o evento com um debate sobre a modernização do setor. O encontro ocorreu simultaneamente à VIII Conferência Nacional dos Cartórios (CONCART).
Os participantes convergiram na ideia de que a tecnologia blockchain precisa operar dentro do sistema registral existente. A tokenização sustentável deve respeitar os princípios do Direito e a competência constitucional dos registradores de imóveis.
O grupo rejeitou tentativas de criar sistemas paralelos à margem dos registros públicos. A discussão focou na distinção entre direitos obrigacionais e direitos reais de propriedade.
Marcos Oliveira, advogado especialista em cartórios, abriu o debate lembrando que a regulação de ativos digitais já é uma realidade. O mercado financeiro exige eficiência e liquidação em tempo real, como ocorre com o PIX.
Oliveira alertou que negar a modernização é inviável para o setor notarial. O desafio, contudo, reside em posicionar os cartórios como garantidores de segurança nesse novo ambiente digital.
Blockchain e a proteção da propriedade
Juan Pablo, presidente do Operador Nacional dos Registros (ONR), enfatizou a complexidade do direito de propriedade. O registro imobiliário envolve qualificação jurídica, fiscalização tributária e análise de sucessões e garantias.
A tecnologia blockchain, por si só, ainda não consegue contemplar todas essas nuances legais. O presidente do ONR criticou a confusão entre tokenização e registro de propriedade.
“A tokenização não acontece no âmbito registral; ela acontece no mercado, num nível obrigacional. O direito real é sagrado, não se mexe assim. Ele fica parado na matrícula”, afirmou Juan Pablo.
O especialista defendeu que o avanço tecnológico deve ocorrer com base na legislação vigente, como a Lei 13.465. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) opera como a infraestrutura oficial para essa integração. Assim, defende que o objetivo é unir o mundo digital ao registral com a devida segurança jurídica.
Marcos Mares Guia, doutorando pela UnB, alertou para os riscos de sistemas opacos. Ele citou a suspensão judicial de uma resolução que tentava instituir transações imobiliárias digitais paralelas. Para o advogado, a ideia não é refutar a tecnologia, mas “colonizá-la com juridicidade”. O PL 4.438/2025, que trata da tokenização de imóveis, foi apontado como um caminho mais seguro por reafirmar a centralidade dos registros públicos.
A qualidade da informação na rede descentralizada
Lucas Carapiá, especialista em sistemas digitais, abordou a infraestrutura por trás dos tokens. A blockchain viabiliza a comunicação direta entre partes, desafiando modelos centralizados.
O advogado destacou que a tecnologia já é utilizada pelo Banco Central e pela CVM, tornando-se uma realidade irreversível. O ponto crítico, segundo ele, está na origem da informação inserida na rede.
“A grande questão é: quem põe a informação lá dentro? Como eu sei se aquela garantia é o que diz ser? A confiança não está só no código, está em quem fornece o dado. E aí o Cartório tem tudo a ver com isso, porque é o ‘hub’ da economia real”, explicou Carapiá, com informações da ANOREG.
A conclusão do painel reforçou o papel dos delegatários como mitigadores de risco. A integração entre cartórios, sistema financeiro e plataformas tecnológicas pode transformar a política monetária de ativos reais. A tokenização, quando ancorada na fé pública dos registros, oferece liquidação imediata com segurança jurídica absoluta.
